Há um número incontável de imóveis hipotecados, com o consequente registro do gravame à margem das matrículas, cuja hipoteca pode ser liberada pela prescrição da dívida. Em geral, estas restrições referem-se a saldos devedores de pouca monta/resíduos, que deixam de ser cobrados pelos agentes financeiros.
Tais dívidas se tornam inexigíveis após o prazo de prescrição, que era de 20 (vinte) anos na vigência do Código Civil de 2016 e passou a ser de 5 (cinco) anos a partir de 11 de fevereiro de 2002, quando iniciou a vigência do então novo Código Civil. Os prazos são contados a partir da última parcela ajustada para pagamento (último vencimento), de acordo com cada contrato de financiamento habitacional (verifica-se, dentre outras questões, a data em que firmado o contrato e a data em que deveria ter ocorrido a quitação do mútuo).
No momento em que está prescrita a obrigação principal/dívida, deve ser extinta a hipoteca por se tratar de obrigação acessória, de acordo com o art. 1.499, inciso I, do Código Civil, que diz: “Art. 1.499. A hipoteca extingue-se: I – pela extinção da obrigação principal;”.
Portanto, estando extinta a obrigação principal pela prescrição ou, em outras palavras, sendo inviável ao credor a execução/cobrança do saldo contratual devedor, deve ser também extinta a garantia da dívida, culminando com o cancelamento da hipoteca no Registro Imobiliário. Consequentemente, o imóvel fica liberado do ônus que impede a transferência do bem para terceiros (venda, por exemplo).
Neste sentido, vem se posicionando os Tribunais de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO DE DÍVIDA C/C EXTINÇÃO DE HIPOTECA – PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA – OCORRÊNCIA – EXTINÇÃO DA HIPOTECA – SENTENÇA MANTIDA. – Prescrito o débito garantido pela hipoteca, extingue-se esta, por se tratar de obrigação acessória. (TJMG – Acórdão Apelação Cível 1.0024.14.329528-5/001, Relator(a): Des. Pedro Aleixo, data de julgamento: 30/08/2017, data de publicação: 13/09/2017, 16ª Câmara Cível)
APELAÇÃO CÍVEL. CÉDULA DE CRÉDITO RURAL PIGNORATÍCIA E HIPOTECÁRIA. PRESCRIÇÃO DA PRESTAÇÃO DERIVADA DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. EXTINÇÃO DA HIPOTECA. CANCELAMENTO DO GRAVAME. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARBITRAMENTO. EQUIDADE. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. 1. A hipoteca, como garantia real, visa assegurar o cumprimento da obrigação assumida pelos devedores. Assim, tornando-se inexigível a prestação em vista da prescrição reconhecida em juízo, não há razão para a subsistência da hipoteca. É que, em sendo obrigação acessória, a hipoteca deve desaparecer com a extinção da possibilidade de exigir a prestação tida pela obrigação principal prescrita. Eis a inteligência a que se chega pela interpretação do art. 1.499, inc. I, do Código Civil. 2. (…). 3. Recursos conhecidos. Apelação do réu não provida. Apelação dos autores parcialmente provida. (TJDFT – Acórdão 0027412-72.2016.8.07.0001, Relator(a): Des. Fábio Eduardo Marques, data de julgamento: 14/11/2018, data de publicação: 28/11/2018, 7ª Turma Cível)
APELAÇÃO. CONSUMIDOR. CPC/73. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO COM BAIXA DA HIPOTECA. CONTRATO DE MÚTUO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARA DECLARAR A PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA E O CANCELAMENTO DA HIPOTECA. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 206, §5º, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. PRESCRIÇÃO EM CINCO ANOS DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR. INEXISTÊNCIA DE FATO INTERRUPTIVO DA PRESCRIÇÃO. PRESCRIÇÃO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. EXTINÇÃO DA HIPOTECA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. Cinge-se a controvérsia em verificar a ocorrência da prescrição da dívida principal e a possibilidade de ser decretada a extinção da hipoteca. Prescrição quinquenal das prestações vencidas no período compreendido entre novembro de 1998 a maio de 1999, eis que não restou observado o lapso temporal de cinco anos, a partir de 12/01/2003, para o ajuizamento da ação. Artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil de 2002. Pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. Inexistência de marco interruptivo da prescrição. A extinção da obrigação principal (dívida) opera a extinção da garantia acessória (hipoteca). Artigo 1.499 do Código Civil de 2002. Precedentes do E. STJ e deste Tribunal. (…) (TJRJ – Acórdão Apelação 0093142-04.2010.8.19.0002, Relator(a): Des. Wilson do Nascimento Reis, data de julgamento: 27/07/2017, data de publicação: 27/07/2017, 26ª Câmara Cível)
Em alguns casos (diante de determinadas particularidades) a extinção da hipoteca pode ser requerida e obtida administrativamente. Negado o pedido administrativo, a solução é o ingresso da competente ação declaratória.
Jane R. Mathias
04/02/2021
